Присоединяйтесь

Снять головную боль!

17 сентября 2018   16:49

Впрочем, для кого-то это не головная боль, а источник дохода.

Черт знает в какой раз я убедился, что за игрой слов многие руководители ТСЖ (УК) потеряли видение проблемы. Хотя, кому война, а кому и мать родная…

Кому в МКД без непосредственного управления собственники жилья или нежилой недвижимости подключенной без собственных счетчиков коммунальных ресурсов (после ОДПУ)  платят за потребленные коммунальные ресурсы? Кто-то платит в свои УК (ТСЖ) по выставляемым счетам, кто-то платит напрямик поставщикам ресурсов по выставляемым поставщиками квитанциям.   Квитанции от поставщиков тоже разные- где то написано «по агентскому договору с УК (ТСЖ) «Имярек»», где то не заморачиваются этой фразой, но в подавляющем большинстве собственники не задумываются, что согласно действующему законодательству все эти финансы повисают на лицевых счетах их УК (ТСЖ)  у поставщиков коммунальных ресурсов.

Разъясняю- у поставщиков коммунальных ресурсов есть прямой договор поставки коммунальных ресурсов с УК (ТСЖ) и все деньги, которые поступают к ним от собственников помещений в МКД считаются платежами не от собственников, а от УК (ТСЖ). Если нерадивые жильцы не платят, то задолжниками перед поставщиками ресурсов становятся именно УК (ТСЖ).

Казалось, какое дело собственникам, честно платящих по квитанциям кому угодно?- у них есть квитанции и с них никто больше не снимет ни копейки. Увы, это не совсем правильно.

Сейчас практически во всех домах есть ОДПУ, и УК (ТСЖ) должны при его исправности платить поставщикам по договорам ровно столько, сколько по нему употреблено (плюс расчетные потери). Но платят собственники  за тепло по среднему потреблению за прошлый год, а за другие ресурсы или по нормативам или по показаниям ИПУ. Практически всегда возникает разница, которая относится на счет УК (ТСЖ),  которая и ответственна за перерасчет с собственниками по итогам года.

Однако, если посмотреть на статистику арбитража, то мы видим, что очень много процессов по взиманию долгов за поставленные ресурсы с УК (ТСЖ). Долги возникают из-за того, что многие собственники просто не платят.

К сожалению, я знаю очень немногие УК (ТСЖ), которые понимают суть проблемы и отслеживают аккуратность платежей при «прямых» платежах собственников поставщикам ресурсов. У них есть возможность пока не поздно обращаться в суд или применять другие меры к неплательщикам. Те же, кто суть проблемы не понимает, рано или поздно натыкается на судебные грабли- как это было в 2016 году с платежами бывшему гарантирующему поставщику электроэнергии, сменившемуся еще в 2013 году. При этом, уплаченные ТСЖ (УК) поставщику по «вдруг неоплаченным» квитанциям  деньги с собственников вернуть не удалось, потому что истек срок подачи исков. Впрочем, нашим УК (ТСЖ) не привыкать наступать на одни и те-же грабли…

Но ведь если ресурсов собственником в этом году потрачено меньше, чем в прошлом и/или нормативы на ОДН оказались больше, чем реально потребленные, то собственник по результатам перерасчета должен получить возврат денег! Как там по классике- «Получишь у Пушкина- до свидания, дефективный»!  Ведь этот перерасчет должна произвести УК (ТСЖ), а если кто-то не заплатил, то  при прямых платежах ему от поставщиков ничего не возвращается… Поэтому так часты банкротства УК и вынужденные «добровольные переходы» собственников  в другие УК, отличающиеся какими-нибудь кавычками в названиях и цифрами в ИНН. Все перерасчеты исправным собственникам прощаются; неплательщики радуются; убытки от неплатежей закладываются в тарифы поставщиков; а хорошее банкротство должно обогащать.

Хуже с ТСЖ- их так просто не ликвидируешь. Поэтому ТСЖ вынуждено платить за ресурсы  из тех денег, которые закладываются на содержание общего имущества- т.е. ухудшать содержание дома и придомовой территории. ТСЖ гораздо чаще обращаются в суд, чем УК, но ведь далеко не всегда удается взыскать деньги с собственника. Скажем в моем подъезде есть один товарищ, который НИКОГДА не платил за тепло и должен более 240 000 рублей. Его трехкомнатная квартира голая, без имущества, люди спят на полу и там физически нечего взять, несмотря на многочисленные решения судов. Продать его квартиру и купить ему новую (меньшего размера) закон права не дает- единственное жилье. Поэтому, за него платим мы все.

В общем, куда не кинь- всюду клин. И вдруг, случилось абсолютно невероятное- законодатели (наверное случайно) сделали собственникам послабление.  Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» дал возможность собственникам иметь действительно прямые договора с поставщиками коммунальных ресурсов и операторам по удалению ТБО (мусорщиками) оставив за УК (ТСЖ) только содержание общедомового имущества и плату за потребленные при этом ресурсы (кроме тепла на отопление).

Порядок очень простой и доступный каждому МКД-

Созывается общее собрание собственников помещений, т.к. согласно пункту  4.4 части 2 статьи 44 именно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Напоминаю, если людей на очное внеочередное собрание вывести не удалось, так ведь голоса можно собрать заочно. Вопрос и решение по нему (надо набрать больше 50% от площади) должны быть сформулированы четко и однозначно и в них обязательно должна стоять дата перехода на прямые договора.

Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

Согласно статье 157.2

6. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством Российской Федерации. Заключение договора в письменной форме не требуется.

7. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами считаются заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно:

1) в случае, предусмотренном пунктом 1 части 1 настоящей статьи, с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренном пунктом 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. По решению ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса;

Естественно, УК (ТСЖ) должны расторгнуть с поставщиком ресурсов ранее заключенный договор, провести взаиморасчеты и определить новым договором порядок оплаты потребленных на ОДН ресурсов.

Выгоды от этого-

  1. Упрощается работа бухгалтера и юриста УК(ТСЖ)- теперь ведение бухгалтерской работы по ведению лицевых счетов и задолженностей (это обязанность УК, а не ресурсоснабжающей компании!) и  юридической работы по выбиванию платежей и взысканию финансов с неплательщиков перемещается на ресурсоснабжающую организацию.

  2. Долги неплательщиков, образовавшиеся  после перехода не надо будет выплачивать из денег на содержание дома.

  3. Есть с кого получить за перерасчет

  4. Если УК (ТСЖ) не занимается экономией ресурсов на ОДН- оно их будет платить из своего кармана, а не драть деньги с собственников.

Проигрыш для хитрых УК (ТСЖ)  — не получится вертеть и/или красть значительные суммы на ресурсы

Проигрыш для ленивых УК (ТСЖ)  — если УК (ТСЖ) не занимается экономией ресурсов на ОДН- оно их будет платить из своего кармана (за исключением случаев, когда хитрые УК (ТСЖ) не заставили собственников принять решение о том, что они готовы платить за УК (ТСЖ)

Ресурсоснабжающие получат как плюсы, так и минусы- УК перестанут пропадать с деньгами, но придется наладить действительный контроль за ресурсами и резко увеличить юридическую работу.

Теперь посмотрим, как это реализовать. Обычно я такие вещи люблю пробовать сам 🙂

Немедленно после вступления в силу закона, 15.05.2018 по инициативе нашего ТСЖ было проведено внеочередное собрание собственников, которое решило «По результатам голосования общее собрание в форме очного голосования собственников помещений количеством голосов 67,34 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, приняло решение: Утвердить переход с 25.07.2018г. на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение) на основании Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ.»

О решении общего собрания немедленно заказным письмом уведомили все ресурсоснабжающие организации и предложили им расторгнуть договора с ТСЖ и перейти на прямые договора с сосбственниками.

Ответил через месяц только один поставщик (я не буду его конкретизировать), который нам сообщил «в настоящее время собственники помещений в многоквартирном доме по адресу г. Омск, ул., д. вносят плату за коммунальные услуги по ——— непосредственно в ———  и что таким образом, расчеты за предоставляемые коммунальные услуги по ——— ведутся напрямую между ———  и собственниками помещений в указанном доме.»

Сразу вспомнились «Приключения бравого солдата Швейка» —

«Вы говорите, как будейовицкий жестяник Покорный. Тот, когда его спрашивали: «Купались ли вы в этом году в Мальше?» — отвечал: «Не купался, но зато в этом году будет хороший урожай слив». А когда его спрашивали: «Вы уже ели в этом году грибы?» — он отвечал: «Не ел, но зато новый марокканский султан, говорят, весьма достойный человек»»

Поэтому поставщику был письменно задан прямой вопрос- «Считать ли изложенное в Вашем письме отказом в расторжении договора с ТСЖ и заключении прямого договора с собственниками или  согласием»?

Ответ получен достойный (только суть- я опять убрал из текста поставщика и некоторые подробности касающиеся отсутствия документов, уже год,  находящихся на подписи у поставщика):

«В ответ на Ваше обращение исх. № 23 от 29.06.2018 повторно сообщаю, что в настоящее собственники помещений в многоквартирном доме по адресу г. Омск, ул——— вносят плату за коммунальные услуги по ——-непосредственно в ——.  Таким образом, расчеты за предоставляемые коммунальные услуги по —— ведутся напрямую между ———  и собственниками помещений в указанном доме.

При этом ч. 6 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ установлено, что заключение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией в письменной форме не требуется.

В части договора ресурсоснабжения № 5-39108-0N от 19.09.2017 поясняю, что вами не представлены технологические документы ————.

На основании вышесказанного ——— не находит оснований для расторжения договора ресурсоснабжения № 5-39108-0N от 19.09.2017»

Ответ от ТСЖ:

«Большое Вам спасибо за повторное сообщение о том, что рация на бронепоезде в настоящее собственники помещений в многоквартирном доме по адресу г. Омск, ул——— вносят плату за коммунальные услуги по ———— непосредственно в ——.  Таким образом, расчеты за предоставляемые коммунальные услуги по —— ведутся напрямую между ———  и собственниками помещений в указанном доме.

Хотелось бы сообщить Вам и Вашему исполнителю ——, что этот и ранее хорошо известный нам факт ведения расчетов за предоставляемые коммунальные услуги по ——-  сам по себе не означает, что Ваше предприятие является исполнителем коммунальной услуги по поставке ———  собственникам помещений в вышеуказанном доме.

Мы очень рады, что исполнитель  письма прочел часть 6 статьи  ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ, которой  установлено, что заключение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией в письменной форме не требуется. Если бы он не остановился в своем самосовершенствовании и продолжил бы чтение этой статьи дальше, то он дошел бы и до пункта 1 части 7 статьи 157.2 , которая гласит:

7. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами считаются заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно:

1) в случае, предусмотренном пунктом 1 части 1 настоящей статьи, с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренном пунктом 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. По решению ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса;

Заказным письмом, полученным Вашими работниками  31.05.2018 Ваше предприятие было уведомлено о том, что общим собранием собственников помещений от 15.05.2018 согласно пункту 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса было   принято решение о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном Жилищным Кодексом прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения,  теплоснабжения с 25.07.2018

Поскольку никакого сообщения о переносе срока от Вашей организации не поступало, то с 25.07.2018, в силу пункта 1 части 7 статьи 152 Ваше предприятие является исполнителем коммунальной услуги по ——снабжению собственников помещений многоквартирном доме по адресу г. Омск, —————-.

 В части договора ресурсоснабжения № 5-39108-0N от 19.09.2017 поясняю следующее:

Жилищным кодексом не предусмотрено наличие двух договоров, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, поэтому с момента заключения Вашим предприятием договора со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно (с 25.07.2018) договор ресурсоснабжения № 5-39108-0N от 19.09.2017 должен быть пересмотрен и расторгнут полностью или частично (в части предоставления коммунальных услуг).

Сообщаю, что акт разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности к договору ресурсоснабжения № 5-39108-0N от 19.09.2017 и остальные документы, упомянутые в Вашем письме были переоформлены. При этом оформление указанных документов в Вашем предприятии длилось с сентября прошлого года!

На основании вышесказанного, с учетом наличия требуемых Вами (но не действующим законодательством) документов, требуем расторжения договора ресурсоснабжения № 5-39108-0N от 19.09.2017 с 25.07.2018 (в части поставки для предоставления коммунальных услуг) и проведения сверки взаиморасчетов.

В случае отказа будем вынуждены обратиться в суд для расторжения указанного договора с отнесением затрат на оказание квалифицированной юридической помощи на счет Вашего предприятия».

Я потому не сообщаю, кто поставщик, потому что к его чести, до кого-то из его работников дошло, что их дело проигрышное и нам сообщили, что готовится новый договор, в котором ТСЖ будет оплачивать только расходы на ОДН. Естественно, надо будет проследить, чтобы договор был правильно составлен и его действие распространялось на прошлое время- с 25.07.2018. Первый пошел!

Теперь займемся остальными «молчунами». В силу закона- их молчание есть знак согласия и с 25.07.2018 у них прямые договора с жильцами…



Комментарии

Александр, я просто не дописал, что верил, и получил пояснение))….потом уже заметил, но не стал исправляться. Я подниму сейчас более точно периоды приема наших ИПУ, и тот период,когда над нами нависло маленькое такое Примечание в очередной квитанции ОмскРТС -«если у всех без исключения не установлены,не поверены»(осталось добавить «своевременно не передавших»,чтобы окончательно быть спокойными и не заморачиваться с «умниками,вдруг решивших экономить на статье отопления»), то мы перестаем ежемесячно принимать сведения ИПУ((
Только в 2014 году еле ушли от УК «Полет» Рзаева «прозевавшего» работу ОДПУ, еще к более веселой Альтернативе,только провели поверку ИПУ отопления за не малые деньги (2015 год), а к осени 2016 года монополист опять взялся за старое-игнорировать ИПУ. Мы перестали ежемесячно передавать сведения,и теперь не сомневаюсь,что одним из аргументов в отказе нам перерасчета за этот «вольный» период будет в том числе и это обстоятельство.
Я нисколько не сомневаюсь, что рано или поздно чиновники от РЭК и монополисты поставщики тепла выйдут с предложением в Правительство, «для снятия напряженности в обществе», принимать сведения и ОДПУ и ИПУ, но с обязательной компенсацией этих финансовых потерь,через рост тарифа,естественно выше дефлятора. Тариф = числитель Полезный отпуск;знаменатель -затраты. Уменьшается количество нормативно накрученных ГКалл (реально по счетчикам большинство МКД потребляет гораздо меньше ГКалл) т.е числитель; Уменьшением затрат в нашей стране никогда не занимались,т.е знаменатель остается прежним. В такой ситуации, чтобы сам поставщик свел свою экономику хотя бы в «ноль»,ему неизбежно придется требовать резкого увеличения тарифа. Проблема конечно с резким ростом тарифа -тоже не так просто,но и ФЗ-261 уже с 2006 года вступил в силу и народ все больше задается вопросом,-А зачем вообще он принят?


Если у Вас с момента последней сдачи показаний по ИПУ не сменилась УК и не прошло 3 года- письменно уведомите их о новых показаниях и потребуйте перерасчета. Подождем от них ответа 🙂
Если УК сменилась или три года прошло, то ничего не получится


1 2


Оставить комментарий

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой: