Присоединяйтесь

Пока еще не поздно нам сделать остановку?

06 февраля 2018   13:45

 Печально известное Постановление 108-п о порядке расчета арендной платы за землю можно назвать серьезнейшим просчетом за все время губернаторства Виктора Назарова. Как указывалось в спешном разъяснении областной власти, данном после отмены этого постановления Верховным судом, при его подготовке вроде бы не предусматривалось резко увеличивать арендную плату, а получилось плохо все само по себе. Зато теперь все будет хорошо- ведь на 2018 год внесены поправки и постановление 108-п действует в новой редакции.

На самом же деле, вся ситуация сейчас напоминает старый еврейский анекдот о том, как плохо было жить бедному еврею в однокомнатной квартире с кучей детей, пока он не привел по совету мудрого ребе в квартиру еще и козу. Когда он по совету ребе через полгода козу выкинул, то больше он на плохую жизнь не жаловался. Соль анекдота, я думаю, понятна…

Давайте рассмотрим периоды взимания арендной платы

До вступления в силу Постановления 108-П от 29 апреля 2015 года ( до 11.05.2015) действовало Постановление от 29 октября 2008 года N 179-п с многочисленными изменениями, которое в основном сводило арендную плату за участки к произведению некоей базовой стоимости  участка на различные коэффициенты, родовые особенности которых различались в зависимости от типа сдаваемого в аренду участка. Так, для  за использование земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством, размер годовой арендной платы определялся по формуле Aп = Б x Kl x K2 x S, где: Б – базовая ставка годовой арендной платы для оценочной зоны и подзоны на территории города Омска (от 73 до 160 руб/год/кв.м.), К1 – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под временными объектами (от 0,1 для благоустройства до 22 для киосков),  К2 – коэффициент, учитывающий категорию арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате, S – общая площадь предоставляемого в аренду земельного участка. А для участков под зданиями и сооружениями арендная плата Ап = Кс х Сап, где Кс – кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы; Сап – ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка (от 0,00075 для строящихся зданий на деньги дольщиков, до максимального 0,07 для офисов).

После вступления в силу Постановления стала применяться рыночная стоимость земельного участка, умноженная на действующую на момент издания постановления  ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации – 8,25%.  Т.е., если раньше арендная плата дифференцировалась в зависимости от вида использования, то теперь она стала единой для всех зданий!

А дальше  начались игры второго порядка. Но, чтобы понять их надо разобраться, что такое кадастровая и рыночная стоимость и как она определяется.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Кадастровая стоимость — рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Т.к. методы массовой оценки не могут учитывать особенности отдельных участков, то считается, что в основном рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов. В случае же, если рыночная стоимость отличается больше чем на  30%, то комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости такой отчет принимается только если заявителем представлено положительное экспертное заключение СРО, а если  отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, – положительные экспертные заключения соответствующих СРО.

Кадастровая стоимость определяется не абы как- ее оценка основана на положениях корреляционно-регрессионного анализа и использует научный аппарат для определения значащих факторов, поэтому результаты определения кадастровой стоимости легко проанализировать и проверить на предмет подтасовки. Другое дело- примет ли результат этой проверки суд- печальный опыт оспаривания результатов государственной кадастровой оценки 2007 года в Омске показал, что в Верховном суде законы матстатистики  ничего не значат по сравнению с необходимостью наполнения бюджета. Впрочем, так нагло больше тандем власти с оценщиками  не действовал и подавляющее большинство землепользователей считает, что последняя кадастровая оценка земель в Омске проведена справедливо и качественно.

Самое главное- при проведении оценки подбирается довольно большое число так называемых «объектов-аналогов»- сведений о продаже земельных участков из реально совершенных сделок и/или газетных объявлений о продаже. Эти сведения после проверки и внесения определенных поправок (например, на торг) проверяются на соответствие неумолимым законам  матстатистики  и, если они математикой будут признаны недостоверными, оценщик обязан заново провести подбор объектов.

При проведении рыночной оценки оценщик тоже подбирает объекты-аналоги, наиболее соответствующие оцениваемому объекту, но обычно всего несколько штук и по принципу «я так считаю!».  В результате рыночная стоимость участков, с которой стала взиматься арендная плата, у многих  в несколько раз стала превышать  кадастровую… А чего стесняться в своем отечестве? (с)

Пример- участок недалеко от  Степанца 10- внутри микрорайона. Оценщик подобрал как первый аналог участок на Конева 26 (около «Фестиваля») и участок  на Степанца оценил  на 12% выше.  По второму аналогу только указано, что он имеет площадь 6000 кв. м. и находится около  ул. Комарова, д. 13. Но при попытке найти данный земельный участок на публичной кадастровой карте обнаружено, что в радиусе 1 километра от здания проспект Комарова, дом 13 нет ни одного земельного участка с площадью 6000 квадратных метров.  Третий аналог оценщик взял на ул. Госпитальная, д. 71, причем цену в объявлении указал только за участок, хотя за эту цену участок продается вместе со зданием (в этом же отчете представлена фотография экрана компьютера с объявлением о его продаже, где ясно видно, что на участке расположен дом).  В результате рыночная стоимость, определенная таким методом, втрое превысила кадастровую. И таких примеров можно привести сколько угодно!

Оценщиков городская администрация выбирала через тендер.  Принято считать, что побеждает на тендерах либо приближенное лицо, либо тот, кто даст наименьшую цену. Но хороший оценщик, который проведет качественную оценку стоит дорого- минимум 10 000-15 000  рублей за участок и работать будет неделю. Понятно, что хороший оценщик при таком количестве участков нашей администрации не по карману- вот мы и имеем то, что нас имеют…

При этом контроль за оценкой со стороны администрации принципиально невозможен- возможны только штрафные санкции, если какая либо оценка будет признана судом недостоверной. Впрочем, о применении штрафных санкций к оценщикам пока слышно не было, хотя оценка была признана недостоверной  уже много раз.

Определение Верховного суда, которого все ждали с надеждой, обернулось громким пшиком. «Вывод суда о том, что порядок определения итоговой величины размера арендной платы в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации соответствует соблюдению принципа экономической обоснованности ошибочен. Каких-либо доказательств, что административным органом определялась доходность земельных участков с учетом их местоположения, наличия транспортной, коммунальной инфраструктуры материалы дела не содержат».

А  «экономически необоснованную плату» суд оставил арендодателям… Вроде все довольны-  и справедливость суд оказал и деньги из бюджета  не вернул. А арендаторы?- на то овцы и существуют, чтобы пастыри их стригли!

Поэтому образовался мелкий правовой вакуум: сейчас региональные власти решают, по какой формуле начислять аренду со 2 ноября по 31 декабря 2017 года.  Вроде бы решили производить начисления по Постановлению от 29 октября 2008 года N 179-п.

Зато  с первого января 2018 уже порядок определен- немного ослабили давление (выкинули из квартиры козу) – уменьшили коэффициент- было для участков со зданиями и сооружениями 8.5%-  стало от 3.8% до 4,3% но опять от рыночной стоимости. И уже пошли первые оценки рыночной стоимости участков на момент издания нового постановления- отрадно, что по заверениям оценщиков с 2015 года рыночная стоимость участков подросла. Кризис? Стагнация? Нет, не слышали!

А как же с   определением доходности земельных участков с учетом их местоположения, наличия транспортной, коммунальной инфраструктуры? А никак. Нет, конечно, снова суд рано или поздно отменит это постановление, но ведь деньги то с арендаторов  уже будут взысканы. А там, глядишь, будет и новое постановление.

Для примера- есть некий участок, кадастровой стоимостью 5 625 249,84 рублей. Оценщик администрации установил его рыночную стоимость на 11.05.2015г. в размере 15 956 968 рублей. Назначенный судом эксперт установил его рыночную стоимость  на 11.05.2015г. в размере 5 439 000 рублей- близко к кадастровой стоимости. Новый оценщик администрации для новой редакции Постановления 108-п оценил его на 3.11.2017 в размере 16 672 000 рублей. Не будем здесь расписывать  грубейшие ошибки оценщиков, которые привели к трехкратному увеличению стоимости, важно, что теперь предстоит новый судебный процесс с новыми экспертизами.

Хорошо, что хотя бы имеется некий судебный механизм для коррекции таких оценок.

Действительно, администрация не имеет возможности (и желания тоже) оспорить такую оценку- она сделана дипломированным оценщиком (членом СРО) в рамках контракта и нет механизма ее контроля в рамках этого контракта. Если арендатор с этой оценкой не согласен, то он имеет право проанализировать отчет оценщика (например, с помощью другого оценщика) чтобы установить причину ошибки. Для этого есть механизм-  департамент имущественных отношений, как  заказчик от  муниципалитета оценки  земли при сдаче в аренду  обязан (пункт 8.1. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») опубликовать отчет в течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об оценке объекта оценки в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (es.fedresurs.ru). Залезай туда, ищи и смотри, только вот  департамент их не публикует… Нет, если прямо потребовать ознакомления с отчетом, вас ознакомят- примерно через месяц- а арендная плата идет. Почему не публикуется? Возможно потому, что если сравнить некоторые отчеты по разным участкам, то выяснится, что по отчетам просто берутся различные комбинации одних и тех же объектов-аналогов, причем почему-то подобранных так, что цена аренды  на участки растет.  Почему именно их? Имеет оценщик право- «он так видит»!

Далее арендатор может нанять адвоката и обратиться в суд, где потребовать экспертизу и сейчас суды ее охотно назначают- сами судьи разбираться в ошибках не обязаны. Эксперт установит рыночную стоимость объекта (за деньги арендатора)  и обе стороны, если недовольны экспертизой, имеют право ее обжаловать.  Далее на основании экспертизы будет установлена судом арендная плата и частично будут возмещены (за счет муниципальной казны) расходы арендатора на экспертизу и адвоката- пропорционально уменьшению рыночной стоимости. При этом суды забиты исками, а в день на одного юриста департамента приходится около 20 дел. И вот только схлынула одна волна исков- начинается другая- по новым результатам новой оценки!

По сообщениям из властных кругов в Коммерческих Вестях  в начале 2018 года министерство приступит к разработке нового нормативного правового акта вместо постановления 108-п. В первые рабочие дни нового года, уже сейчас готовятся конкурсные процедуры по выбору подрядчика, который будет проводить многофакторный анализ рынка земли в регионе, на основе которого и будут предложены новые коэффициенты. К лету 2018 года новый порядок расчета арендной платы, который учтет позицию Верховного суда о необходимости экономически обосновывать расчеты, должен появиться.

Но при таком порядке у арендаторов исчезает какая-либо возможность оспаривать этот порядок, т.к. отсутствует правовой механизм для этого.  Сказано вам, что бурундук- птичка, значит ищите у него крылышки. Ведь регламентация для проведения этого многофакторного анализа отсутствует, так же как и механизм контроля его результатов.

Но ведь при проведении кадастровой оценки и проводится многофакторный анализ, где значимость факторов определяется научными методами, причем методика как оценки, так и проверки ее результатов ясна и понятна, а отчет публикуется для всеобщего обозрения.  При этом, т.к. методы массовой оценки не точны, то закон дает возможность как арендодателю, так и арендатору, в случае, если они не согласны с результатами оценки ее оспорить в комиссии по спорам (путем проведения индивидуальной рыночной оценки).  Такая кадастровая оценка в любом случае будет проведена в 2020 году по состоянию на 1.01.2020 года. Так почему же не оставить в силе постановление от 29 октября 2008 года N 179-п (учитывающее кадастровую оценку и доходность зон), естественно проведя соответствующую коррекцию коэффициентов  и не отменить постановление 108-п в новой редакции, которая неминуема будет оспорена по тем же основаниям, что и старая редакция и отменена? Только ведь арендаторам  деньги по этому постановлению опять после отмены никто не вернет…

Конечно, в этом случае гарантированного куска хлеба лишатся многие оценщики и юристы,  никто не заработает на конкурсе на разработку нового порядка, зато быстро установятся понятные правила игры и повысится стабильность (об инвестиционной привлекательности помолчим) Омского бизнеса.  В противном случае еще полгода судебных процессов по новой оценке  и ожидания- что там ждет в будущем? Многим деваться, конечно, некуда (тем у кого недвижимость на арендованных участках)  но  только долго они так  не протянут…

Кондуктор- нажми на тормоза!



Комментарии

Вы думаете, что кто-то заморачивался многофакторным анализом? Да и возможно ли достоверно определить доходность 150 тыс. земельных участков? Ясно, что к методике добавляли пол – палец – потолок плюс личные контакты. Доходность земли и арендная плата за пользование земельным участком напрямую не связаны. Например, стоимость земли на территории Казачьего рынка и через дорогу (ул.Фрунзе) примерно одинаковая, а доходность бизнеса отличается в разы. Место там приторгованное. И таких примеров масса. До введения кадастровой оценки земли были сложные методики расчета арендной платы, учитывался вид деятельности, вплоть до этажности. Анализировалась доходность деятельности, например торгового павильона и возможность изъятия части дохода в виде арендной платы. Упрощенная привязка арендной платы к кадастровой оценки плюс перекосы в самой оценке дали вот такой результат. Начиная с 2007 года руководству ДИО представлялся сравнительный анализ действующей арендной платы за землю с возможной привязкой ее к кадастров стоимости, но руководству ДИО это было совершенно неинтересно, более того есть подозрение, что по договоренности с оценщиками корректировалась оценка в нужную сторону для «своих» Примерно в это время была вдвое снижена кадастровая оценка земли под северо-западной пром. зоне, соответственно резко снизились поступления земельного налога в бюджет города. Поэтому была поставлена задача пересмотра оценки в сторону увеличения. Если у бизнеса есть деньги для судебного пересмотра оценки, то у граждан такой возможности нет. Мало того, что значительно увеличилась кадастровая оценка, так еще и в 5 раз подняли налоговую ставку (под гаражами), при этом кадастровая оценка выше рыночной стоимости продажи гаража вместе с долей земельного участка.


ТО есть анекдот про ребе и козу я понял так. Когда все стали жаловаться на губернатора-Полежаева, омичам привели в квартиру Назарова-козу и все взвыли вновь еще больше. А теперь, когда Назарова выкинули, то все омичи теперь вздохнули полной грудью и выдохнули через жопу.


Когда же вы дураки из администрации поймёте, что лучше получать по чуть чуть на протяжении многих лет, чем хапнуть один раз кучу бабла и больше не иметь ничего.
Поэтому из гОмска все и бегут.
Остались одни чинуши и менты.


    Частично с Вами не согласен. 1- поверьте, в администрации не дураки. У них просто другие интересы и цели. 2- здесь администрация просто пользуется моментом- основная проблема в непродуманных действиях на областном уровне


«Витьку» – они не поймут НИКОГДА. Причина банальна. Там ВСЕ временные! Посажены туда «дыры в бюджете затыкать». О будущем там думать НЕ КОМУ!! Включая И.О. Буркова.
Каждый в отдельности из реально влияющих на ситуацию о будущем естественно думает, покупая для себя дом в Европе и выводя что пока еще можно украсть туда же!
Пока с них не будет спроса – не будет и результата!


весело у вас там в Омске. А почему если рыночную оспорить – деньги не возвращают? по идее должны возвращать если в суде доказано что оценка проведена неправильно.


    Деньги возвращаются. Вопрос на что и в каком количестве. Арендатор имеет право сделать свою оценку- эти деньги не вернутся, потому что судом эта оценка принята не будет. На судебную экспертизу стоимости и на адвоката деньги вернутся в пропорции к удовлетворению требований арендатора.


а вот в Удмуртии все наоборот – там недовольны тем, что арендная плата исчисляется от кадастровой стоимости, а не от рыночной. https://spravks.ru/2018/02/07/07-02-18/ переезжайте в Удмуртию, а они к вам


Спасибо автору за статью.
Достаточно подробно изложена проблема.
Хорошо было бы, если бы автор проанализировал принятое определение ВС по 108-му.


    А что там анализировать? Справедливость восстановлена, денег не возвращать, оценку проводить надо в соответствии с доходностью и прочими факторами, а как вы это сделаете- суд волновать не должно.

    Как там у Ленина (Заключительное слово по докладу о продовольственном налоге, X Всероссийская конференция РКП(б), 27 мая 1921)? «А к суду за волокиту привлекали? Где у нас приговоры народных судов за то, что рабочий или крестьянин, вынужденный четыре или пять раз прийти в учреждение, наконец, получает нечто формально правильное, а по сути издевательст­во? Ведь вы же коммунисты, почему же вы не организуете ловушки этим господам бю­рократам и потом не потащите их в народный суд и в тюрьму за эту волокиту?»— ПСС, 5-е изд. Т. 43. С. 328.

    А вот как быть, когда волокитой занимается сам суд- тут у Ленина ничего не найти :) )


Омская область – территория испытаний. Как выжить отдельно взятому миллионнику на деньги, которых не хватает не только коррумпированным членам Правительства и генералам, но даже и одному единственному полковнику Захарченко. На какие только ухищрения не пойдешь, если из московской капитанской рубки всегда слышится, – Вы там в регионе для чего поставлены, крутитесь как хотите, денег, как известно нету, но только не забывайте про рамки существующего законодательства. Вот и крутятся, ФЗ-131 еще никто не отменял.




Оставить комментарий к Александр Криворучко

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой: