Присоединяйтесь

Лиха беда начало!

12 октября 2015   20:43

Этим полукреслом мастер Гамбс начинает новую партию мебели  сообщением я начинаю серию развлекательно-познавательных записей о трудностях и путях их преодоления (в основном судебных) в сфере ЖКХ.

Сегодня эта сфера является источником множества судебных процессов (об этом мы еще поговорим позже подробнее) и растущего недовольства граждан и организаций, вынужденных взаимодействовать друг с другом. Т.к. все мы готовы давать советы, если не нести за них никакой ответственности,  то все знают в этой области все и обо всем, причем почти всегда противоположное. Впрочем,  у профессиональных юристов обычно по самым простым вопросам- на троих восемь мнений при всего одной бутылке. Поэтому Вы сами можете решать- следовать этим советам или нет.

Поскольку сфера ЖКХ необъятна, то я буду рассказывать о том, что знаю или о том, что Вы закажите. Сообщения будут появляться, как я надеюсь, не реже раза в пару недель, а комментарии я постараюсь пропускать к ним хотя бы раз в пару дней и все, которые не противоречат правилам сайта bk55.  К троллению меня я отношусь со всей мудростью, почерпнутой мной у моего любимого Губермана, в его четверостишии «Я жизнь свою организую. как врач болезнь стерилизует…» – поэтому отвечать троллям не буду, а на вопросы и замечания  по существу обязательно постараюсь ответить. Кстати, с пунктуацией у меня всегда были проблемы- так, что если кто ей будет возмущаться- то я ему сочувствую.

Особую благодарность я заранее выражаю всем, кто найдет у меня действительные неточности или ошибки.  По первой специальности я инженер по информационно-измерительной технике, где меня учили, что ошибки и погрешности исправлять не надо, но обязательно надо их учитывать- так что заранее спасибо.

Заказы делайте в комментариях- если я увижу, что тема беспокоит многих- я обязательно постараюсь ей заняться. И еще раз прошу извинения, что я не сразу буду пропускать комментарии или на них отвечать- я еще иногда даю и платные советы, а на их реализацию уходит очень много времени.

Ну, а теперь поехали.

Взыскание денег с неплательщиков в МКД

Эта статья адресована работникам УК И ТСЖ как небольшое пособие по взиманию денег с  задолжников за коммунальные услуги и пр. Остальным, наверное, малоинтересна

Основная проблема во многих многоквартирных домах- это неплательщики. При этом, если УК обладают юристами, которые худо-бедно как то с них финансы взыскивают, то ТСН(они же ТСЖ) юристов часто не имеют, а сметы расходов на привлечение внешних юридических служб обычно не предусматривают.

Обычно неплательщиков несколько. Поэтому ТСН лучше подготовить отдельный договор, касающийся каждого неплательщика с юридической фирмой  и оформить доверенность на представительство своих интересов в суде. Юридическое сопровождение может быть включено в смету расходов ТСЖ как «управленческие затраты», но оно все равно останется лишними затратами. Зато финансовые расходы на решение конфликтов с отдельными неплательщиками ложится на плечи самих неплательщиков. Обратите внимание: суд взыскивает с ответчика подобные расходы, поэтому составление договоров на каждого неплательщика экономит средства товарищества.

Одна из самых распространенных ошибок, которые допускаются истцами при обращении в суд, – уверенность, что суд сам во всем разберется. Реально же дела обстоят иначе: вам предстоит убедить суд, что вы правы. Поэтому необходима тщательная досудебная подготовка и анализ иска.

Для начала надо четко структурировать предмет иска и отделить задолженности по коммунальным услугам от задолженностей по содержанию жилого помещения. Особенно это важно для ТСН в тех случаях, когда ответчики не являются членами ТСН.

В этом случае необходимо понять – имеется ли у ТСН договор с таким «тамбовским товарищем». Собственники помещений, которые не являются членами ТСН, платят за содержание жилого помещения, а также за предоставленные ресурсы соответственно подписанным с ТСН договорам (п. 6 ст. 155 ЖК). К сожалению, ТСН обязано заключить договор по требованию собственника недвижимости, а вот собственник недвижимости не обязан заключать договор с ТСН. Поэтому ТСН не вправе понуждать собственника помещения к письменному подписанию договора. Если договор подписан, то заказчик имеет обязанность вовремя платить за данные услуги. Если потребителю не приемлема система тарифов, он имеет право обратиться в суд с обжалованием порядка их начисления. Кстати, термин «содержание жилого помещения» не значит, что владельцы нежилых помещений могут не платить за его содержания. Хоть в законодательстве  связанным с ЖКХ, в некоторых случаях владельцы жилых и нежилых помещений имеют разные права и обязанности и, все время, в ЖК идет речь о плате за содержание жилых помещений, но косвенно это нивелируется пунктами 1 и 8 статьи 155 ЖК (Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства;  Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья) и пунктами 1 и 2 ст. 39 ЖК (Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника). Т.е. просто термин «плата за содержание жилого помещения» подменяется финансово эквивалентным термином «расходы на содержание общего имущества в доме»

Хуже с неплательщиками- не членами ТСН и отказавшимися подписать договор с ТСН.  С них нельзя взыскать плату за содержание жилых помещений- нет договора. Зато с них можно взыскать неосновательное обогащение, возникшее в результате сбереженного общего имущества!  Правда и пени в этом случае надо взимать не за неоплату в срок, а за пользование чужими деньгами. Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом  условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).

Поэтому, для искового заявления,  нужно сначала четко классифицировать неплательщика.

Следующий вопрос- надо ли предупреждать неплательщика о возможной подаче заявления в суд (досудебное урегулирование) и надо ли выжидать какой либо срок.

Этот вопрос законодательно не установлен и целиком находится в ведении устава ТСН. Если в уставе нет каких-либо специальных сроков и требований о предупреждении – то нет необходимости выжидать 6 месяцев или писать письма. Другое дело, что судьи часто спрашивают о том, было ли направлено предупреждение- поэтому проще его направить заказным письмом с уведомлением о вручении, чем доказывать судье, что делать это ты не обязан. Срок предупреждения на самом деле необходим для отключения коммунальных ресурсов, там где это возможно технически.

Дальше идут расчеты задолженностей.

Проще всего с теми, кто вообще не платит, но есть некоторые «тамбовские товарищи», которые считают, что платить они должны не столько, сколько выставляется в квитанции, а совершенно другие суммы. Они их обычно и уплачивают, а разницу предлагают взыскать через суд. Первое, что надо сделать – проверить, а действительно ли эти люди не правы? Не всегда бухгалтер ТСН является вестником истины в любой инстанции. Бухгалтеру не чужды ошибки, но, самое главное, не всегда бухгалтер следит за многообразием постоянно изменяющихся постановлений и законов правительств всех уровней. Принципы расчетов обязательно должен проверить юрист, а бухгалтер отвечает за то, чтобы цифры были рассчитаны именно по этим расчетам. В данной ситуации необходимо руководствоваться Правилами предоставления коммунальных услуг №354 Так, согласно пункту 118 Правил: «В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые исполнителем коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе. В этом случае исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги исходя из частично неоплаченной суммы.»

На основании этого следует рассчитать пени. Пени насчитываются на сумму задолженности по коммунальным платежам каждый день, начиная с 11 числа месяца каждого периода просрочки по день непосредственного расчета включительно. Сумма штрафных санкций будет равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от величины долга на момент обращения в суд с иском.

Далее тщательно необходимо отксерокопировать и заверить подписью и печатью  все квитанции, посылаемые неплательщику, все квитанции им оплаченные (полностью или частично), расчет пеней, переписку (с подтверждением отправки и/или получения, а так же материалы, служащие исходными данными для расчета- например, технический паспорт дома с указанием площадей  и т.п.

Так же обязательно необходимо откопировать и заверить протоколы общих собраний, на которых установлены сметы расходов ТСН на обслуживание общего имущества на тот год, за который взимаются недоплата, устав ТСН, протокол заседания правления, на котором назначен председатель ТСН.

Все копии в 2 экземплярах – в суд и ответчику.

Обычно копирование тоже влетает в достаточно солидную сумму, поэтому ее лучше включить в договор с юридической фирмой, но обязательно выделить отдельной строкой. Когда суд приступит к распределению судебных расходов, то чтобы судья не захотел уменьшить сумму расходов на представителя надо сразу обратить его внимание- «считаю расходы на представителя разумными, т.к. только размножение документов для иска составило кучу денег».

Далее неприятный момент уплаты госпошлины. Она платится на сумму иска и процентов (до 20 000 рублей – 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей; от 20 001 рубля до 100 000 рублей – 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей). Оплата услуг представителя и сама госпошлина относится к судебным расходам и не оплачивается госпошлиной- хотя некоторые мировые судьи считают иначе…

Потом юрист несет иск в суд (в зависимости от суммы в районный или в мировой) и бьется за ваши финансы. Но- выиграть дело- еще не значит получить деньги: впереди исполнительное производство- отдельное мучение.

Продолжение следует – где то и когда-то

 



Комментарии

Александр, а можно бесплатный совет вот по какой теме. В нашем МКД общим собранием собственников утверждены правила пользования парковкой. Если кратко, то только собственники, либо лица, проживающие на каком-то обязательственном праве. Все ставят только в разметку, одна машина на квартиру.

Теперь одна мадам, дает доверенность своему брату «на право эксплуатации квартиры» (сразу возникает вопрос, это как вообще) и с легкой руки нотариуса прописывает «дает право парковки ЛЮБЫХ транспортных средств». Этот товарищ теперь требует чтобы его пускали в любое время, на любое место и вообще заявляет, что он ВИП клиент и ему требуется персональное место. Хотя собственником не является.
Подает иск в Октябрьский суд и требует устранить препятствия в пользовании имуществом. Ну начитался видать по верхам. Что-то там про 304, 305 ГК втирает, хотя никаким правом не обладает вообще.

Судья Октябрьского суда Земцова полностью на его стороне. Рассуждения уровня бабки у подъезда. Говорит что у нее во дворе все паркуются как хотят и это нормально. Когда мы говорим а если приедет спецтранспорт (скорая, пожарная) и проезд будет таким вот кадром загорожен что делать? Она отвечает ну тогда надо ему позвонить и он уберет. Ну и открыто пугает, что типа лучше пускайте его, а то вам будет хуже.
Дальше судья Земцова нагло оставляет иск без рассмотрения, переделывает протоколы, якобы истец не явился. И это при присутствующем ответчике и истце. И говорит истцу мол если вас обидят приходите снова я типа им устрою.
В общем мы строим защиту на следующем:
1) права истца не нарушены так как он не собственник, не доказал, что осуществление полномочий по доверенности он может осуществлять только заезжая на парковку;
2) указание в доверенности на парковку любых транспортных средств ничтожно;
3) утвержденные общим собранием правила не оспорены в суде и не признаны недействующими.
Можете указать еще какие-то направления?


    Вопрос достаточно сложный и просто с Ваших слов его не оценишь- нужны документы. Действия судьи непонятны, поэтому осуждать не берусь.
    1. Земельный участок под зданием сформирован и когда?
    2. У вас ТСЖ или УК и собрание было именно собранием собственников или ТСЖ?
    От этого кое-что зависит
    Доверенность на право парковки- конечно глупость.

    Но с парковками всегда есть проблема- разметка действительно незаконна.

    устройство парковки на придомовой территории лишает собственника возможности беспрепятственно пользоваться придомовой территорией, в том числе, при необходимости оставить свою автомашину, а также свободно проходить и проезжать к дому независимо от времени суток, что свидетельствует о нарушении ее законных прав как собственника квартиры, имеющей право на общее имущество в многоквартирном доме. (это из состоявшихся решений суда). Для ТСЖ проще оформить, чем когда УК- есть прецеденты

    Универсальный совет- выделите парковочные места в отдельный земельный участок и сдайте его (за вознаграждение) в аренду какому-нибудь ИП, из жильцов дома- с разрешения общего собрания собственников. А вот он имеет право уже пускать только кого захочет, но только это не должно быть парковкой. Например, он оказывает услуги по протирке от пыли дверных ручек автомашин в ночное время, причем его услуги могут быть уже проавансированы на год вперед :)
    Придется решить проблему с налогами и оплатой.

    В общем просто так не посоветуешь- нужно смотреть документы.


      1. Земельный участок у нас сформирован году в 2013.
      2. У нас УК и собрание было именно собранием собственников.
      3. Разметка касается только хранения автомобиля с 20 вечера до 8 утра, чтобы утром можно было спокойно разъезжаться на работу. В остальное время собственник спокойно может заезжать на территорию, никто его не ограничивает. В наших правилах отдельно указано, что для разгрузки-погрузки можно заезжать. А уж как может помешать именно проходу разметка. Наоборот сейчас у нас как раз порядок. Точнее порядок пока разметка не под снегом, потом начинается бардак. Вроде люди одни и те же, но сезонность влияет. Но это уже отступление.


        Нельзя быть немножко беременным :(
        Неважно, что только ночью
        Давая толкование п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им), суд указал, что общее собрание собственников в многоквартирном доме вправе определять лишь обусловленные функциональным предназначением пределы использования общего земельного участка (в данном случае – для парковки автомобилей собственников) и вводить обусловленные такими пределами ограничения (а не лишение) его использования, которые должны быть равными для всех сособственников. Данное положение закона не предусматривает полномочий собрания передавать общий земельный участок в индивидуальное пользование отдельных собственников и, соответственно, полностью лишать остальных собственников права пользования их общим имуществом, что нарушает право собственности последних в силу ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 209, 247, 304 ГК РФ, и в принципе недопустимо. При этом не имеет значения наличие или отсутствие у собственника дополнительно тех или иных помещений в доме, так как полное лишение любого собственника (независимо от вида и количества принадлежащих ему помещений) гарантированного законом права в установленных пределах пользоваться (в данном случае – для въезда и парковки) общим земельным участком такого дома само по себе противоправно.

        Увы, не всегда закон на страже порядка :(
        Как собственники земли (оформлена в 2013) собрание собственников имеет право устанавливать условия парковок, но не выделяя права одних собственников перед другими и не допуская каких либо лишений в правах собственников. Т.е. требования этого перца- незаконны.


    я конечно извиняюсь, но меня интересует тоже эта ситуация. «Требует чтобы его пускали в любое время, на любое место » – а что, его не пускают на собственный придомовой участок в любое время и любое место? на каком основании? решение МКД? оно должно быть правильно сформулировано.
    Вы не написали, платят ли по решению совета МКД в фонд дома те люди, которые имеют машины в доме, и, соответственно, пользуются парковкой.(В любом случае, есть квартиры без машины. Вы выделили часть придомовой территории под нужды одной части квартировладельцев. Остальной части что с этого? должна быть компенсация, оговоренная в данном решении МКД, и эта компенсация – не аккуратно заасфальтированный участок со столбиками и тросиками, а что-нибудь для всех).
    У нас в доме тоже выделен участок, люди платят взносы, на эти деньги ремонтируется дом, поэтому никакой собственник не может претендовать, что раз у него нет машины, то его просто лишили части земли.
    Есть очередь желающих иметь постоянное место на парковке, очередь установилась в тот момент когда ее построили, и теперь в нее попасть можно только постепенно, по мере выбытия.Поскольку все это проведено через общее собрание, то все это законно, (хотя сам факт выделения газона под парковку разумеется отвратителен сам по себе).
    А в вашем случае, что -то мне подсказывает, что судья прав.


      Как не печально, но у Вас в доме тоже нарушение.
      Есть очередь желающих иметь постоянное место на парковке, очередь установилась в тот момент когда ее построили, и теперь в нее попасть можно только постепенно, по мере выбытия.
      Т.е. одни собственники имеют преимущество перед другими, а деньги которые они платят в фонд дома расходуются одинаково на тех, у кого есть парковка и у кого нет.
      Я вам привел цитату из типовых решений судов «Данное положение закона не предусматривает полномочий собрания передавать общий земельный участок в индивидуальное пользование отдельных собственников и, соответственно, полностью лишать остальных собственников права пользования их общим имуществом, что нарушает право собственности последних в силу ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 209, 247, 304 ГК РФ, и в принципе недопустимо. »
      Если найдется склочник- у вас могут быть проблемы. А судья, к сожалению, прав.


        Почему печально? «Если найдется склочник» – только на это и надеюсь.

        «Одни собственники имеют преимущество перед другими» -почему? все равны – нет преимущества при попадании в очередь; просто кто-то вселился позже или на собрание не пришел; но это не значит, что он не имеет права)))).
        Например парковка была на 40 мест.Всех все устраивало. Вдруг в доме появляется 41-й автовладелец, то что, достраивать парковку? аннулировать?
        «Деньги которые они платят в фонд дома расходуются одинаково на тех, у кого есть парковка и у кого нет» – да, но те у кого ее нет, не платят этот взнос.
        У меня лично вопрос другой: почему администрация согласовала проект, не соответствующий СНИпам. Они что, не обязательные? 10 метров до парковки должно быть.


          а она вообще согласовывала?


            администрация округа, помнится, ответила, что да, если с чем-то несогласны – в суд. По поводу метров ничего не ответила.


1 2


Оставить комментарий

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой: